Mori Trust 的 Miwako Date 寻求酒店的新增长

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这家日本房地产开发商正在扩大其豪华住宿组合，成为继办公室租赁和房地产销售之后的第三大支柱业务。

_{由 詹姆斯·西姆斯贡献}

一个其他酒店业主为生存而战，总部位于东京的 Mori Trust 总裁兼首席执行官 Miwako Date 正在为未来做计划。“虽然 Covid-19 使旅游业陷入困境，但你已经可以预测在国内游客激增后入境游客会回归，”她最近在当地媒体采访中说。如今，这家负责将希尔顿康莱德酒店及度假村（Conrad Hotels and Resorts）和万豪酒店（Marriott）等全球高端品牌引入日本的私营房地产开发商正在加倍投资该行业。

当其他酒店业主为生存而战时，总部位于东京的 Mori Trust Holdings 的总裁兼首席执行官 Miwako Date 正在规划未来。尽管 Covid-19 停止了全球旅游业，但据说她（正确地）预测，一旦大流行解除，被压抑的需求将导致日本国内旅行激增。如今，这家负责将高端酒店引入日本的私营房地产开发商，包括多个万豪品牌和希尔顿的康莱德酒店，正在加倍投资该行业。

二十多年来，Date 的酒店和度假村业务占集团年度运营收入的不到五分之一，因此 Date 正在为住宿业务的突破做好准备。在未来六年，Mori Trust 的目标是扩大其豪华和高级酒店投资组合，直到与其办公室租赁和房地产销售这两项主要业务平起平坐。Date 表示，这个想法是为了对冲震撼房地产市场的全球冲击，从豪华住宿中获得更高的回报——这是支持利润和增长的第三个支柱。

第三代地产接班人向 福布斯亚洲 在位于东京世界门的公司总部，这是一座位于繁华的虎之门区的 38 层综合体，结合了绿地、商店、办公室、住宅和万豪奢侈品牌艾迪逊酒店的酒店，介绍了她在再平衡行动背后的方法。它建立在她已故祖父 Taikichiro Mori 的遗产之上，这位不可抗力者在 20 世纪下半叶的大规模城市重建塑造了首都高耸的天际线。

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Mori Trust 希望从其酒店投资组合中获得更多收入，因为它的目标是到 2030 年实现 3.3 亿日元的营业收入。

Date 实施了一项雄心勃勃的支出计划，旨在为 Mori 集团公司释放更多价值，她的父亲 Akira Mori 是 Taikichiro 的小儿子，该公司已成为该国最大的房地产公司之一。到 2030 年，Mori Trust 的目标是在 3300 亿日元的营业收入中实现 700 亿日元（4.57 亿美元）的营业利润，其中写字楼租赁、酒店和房地产销售各贡献了 1000 亿日元的收入。

“仅仅做同样的事情是不够的，”Date 说。“我的理念是，一个人必须改变，如果你有一个基础，你可以冒险获得额外的东西。对我来说，那就是酒店。根据印度咨询公司 Imarc 的数据，预计未来八年日本豪华酒店市场的年复合增长率将超过 4%，因为政府希望将自己定位为那些有现金消费的人想要独特旅行体验的优质目的地。

作为其集团业务 1.2 万亿日元投资的一部分，Mori Trust 将在现有的 5,300 间客房的基础上增加 2,000 间酒店客房。除了已经运营的 35 家酒店外，它还在日本各地有大约 20 家正在建设或处于规划阶段的酒店，其中大部分是与一些世界领先的连锁酒店合作管理的。

在截至 2024 年 3 月的财年中，集团收入与上年同期持平，约为 2,630 亿日元。但其酒店收入增长了一半，超过 660 亿日元，超过了该集团其他业务的盈利增长，这证明了 Date 做出了正确的选择。写字楼租赁增长了近 8%，而房地产销售（主要由公寓单元组成）下降了四分之一。后两个细分市场的营业收入已经接近 1000 亿日元，近年来的房地产销售额远高于这一数字，但酒店仍有最大的扩张空间。

“我的理念是，一个人必须改变，如果你有一个基础，你可以冒险获得额外的东西。对我来说，那就是酒店。

Mori Trust 的酒店“业务基础很坚实，这从吸引外资豪华酒店品牌到日本的努力中可以看出 [its] 同行，“总部位于东京的日本信用评级机构分析师 Mikiya Kubota 和 Takeshi Rikawa 在 8 月份的评级报告中写道。据这些公司称，虽然其他日本主要开发商的酒店部门只占收入的一小部分，例如三井不动产 （9%） 和东急不动产控股 （5%），但酒店占 2024 财年 Mori Trust 2630 亿日元营业收入的四分之一左右，其中写字楼租赁占 35%，房地产销售占三分之一。其余部分是办公室和商业空间的室内建筑工作。

根据其 11 月发布的最新战略计划，称为 Advance2030，Mori Trust 将继续投资于传统项目和酒店项目，计划在目前的 110 万平方米的基础上增加 379,000 平方米的新办公、商业和零售空间，以及 800 个高端公寓单元，由银行贷款、 债券和现金，到本世纪末。Date 拒绝提供投资明细，包括其海外投资（在之前的战略计划中目标是 20%），但表示写字楼将占支出的最大部分。“这取决于机会，”她说。

“办公室是一项稳定的业务 [because of long-term leases].酒店业务波动性高，但有可能快速增长。同时，公寓销售是一项可以快速收回投资的业务，“她补充道。“为了平衡这些，我考虑了如何能够快速响应不同的经济变化。”

Date 表示，鉴于其地理和资产分布（Mori Trust 除了酒店和度假村外，还拥有 64 座办公楼、公寓和商业地产，主要分布在日本和美国——没有一种放之四海而皆准的方法来应对全球动荡。Mori Trust 相对毫发无损地从大流行中走出来，在 2019 财年至 2023 财年期间，营业收入增长了近 13%。但它现在面临着汇率波动、劳动力市场紧张和建筑成本飙升的后果。在截至 2024 年 3 月的财年中，营业收入同比下降 18% 至近 540 亿日元，原因是在上一年预订了大型写字楼销售后房地产销售额下降。

大部分资产由 Mori Trust 拥有，其中一些还由两家上市子公司持有。总部位于东京的 Mori Trust Reit 由 20 个办公楼、酒店和零售物业组成，而总部位于大阪的 Eslead 于 2013 年被 Mori Trust 收购，开发和销售中高档至豪华公寓。Eslead 在截至 3 月的一年中收入超过 800 亿日元，专注于日本第二大人口大都市地区，占 Mori Trust 房地产销售部门营业收入的大部分。较大的 Mori Trust Reit（市值：2170 亿日元）的股价尚未恢复到大流行前的水平，在过去 12 个月中下跌了 17%。最后一家上市的子公司 MT Genex 上一财年的收入为 38 亿日元，从事室内装修工作。

Date 表示，将重点转移到酒店业不仅分散了风险，而且还向投资者和贷方表明它拥有稳定的盈利基础。“在经济景气时筹集资金是理所当然的，但能够在经济不景气时筹集资金对公司来说是必不可少的，”她指出。这包括将其房地产投资组合扩展到日本以外，以确保稳定的现金流。Date 于 2016 年首次开始投资美国房地产，那一年她担任总裁。

她在 2023 年花费了 7 亿美元用于 Mori Trust 在纽约市的首次投资，与总部位于纽约的 SL Green Realty 合作，在曼哈顿的 45 层塔楼 245 Park Avenue 中持有近 50% 的股份，此前该公司于 2022 年以 5.31 亿美元购买了华盛顿特区的一座办公楼。其他在美国的收购包括去年收购了波士顿的一个生命科学实验室和办公室的权益，在弗吉尼亚州收购了两座办公楼（2022 年）和在硅谷收购了一个办公大楼（2019 年），此后她将其出售。

最近，她把目光投向了离家更近的地方。8 月，该公司宣布与 Thailand’s Major Development 合作投资曼谷的一个住房开发项目，并表示预计这个拥有 44 个单元的封闭式社区将获得 90 亿日元的销售额。

Mori Trust于1976年通过其国内的Laforet酒店和度假村进入酒店领域，同时也是其新推出的Laforet Club，一个企业会员俱乐部，提供对客户公司的优先访问权。2005 年，它与国际品牌进行了第一次高档合作，拥有 291 间客房的东京康莱德酒店（由 Mori Trust 拥有并由希尔顿运营）是可以与日本标志性品牌（如大仓酒店和帝国酒店）竞争的国际高端豪华酒店品牌之一。

Date 表示，五年后，Mori Trust 在日本北部推出了拥有 292 间客房的仙台威斯汀酒店，该酒店由Mori Trust拥有并作为特许经营商运营，这是其首选方法，即它承担投资和运营风险，但拥有所有上升潜力和管理自由度。（威斯汀是万豪的招牌酒店。“我们想，’我们怎样才能让投资新酒店开发项目变得可行？”“通过提高运营效率，我们能够证明这一点，并且我们可以与威斯汀一起管理海外特许经营权。”

从那时起，Mori Trust 与万豪国际集团联手。如今，它全部或部分拥有的酒店中约有一半是通过万豪品牌经营的，包括其豪华精选的三家酒店、冲绳的喜来登酒店和东京的两家艾迪逊酒店。虽然 Mori Trust 在全国拥有 5 家 Laforet 品牌酒店，但另外 8 家酒店更名为万豪酒店和万怡酒店。Mori Trust 还将与希尔顿的合作伙伴关系扩大到美国酒店集团旗舰品牌下的另外两家酒店，并与 IHG Hotels and Resorts 签署了在长崎开设酒店的协议。

日本酒店房地产市场的当前前景是积极的，海外投资者对“非常高的兴趣”，东京咨询公司仲量联行酒店&酒店投资销售主管James Yukio Abe在电子邮件中表示。仲量联行预测，2024 年，亚太地区酒店的海外投资将反弹至 116 亿美元，其中在日本的支出为 40 亿美元。

她说，Date 愿景的一个重要组成部分是吸引更多日本城市以外的优质客人，而其合作伙伴关系就是实现这一目标的一种方式。去年，Mori Trust 完成了拥有 43 间客房的紫水酒店，这是位于古都奈良的前县长官邸，属于其内部品牌 Sui，由万豪的 The Luxury Collection 经营。其他双品牌酒店包括京都的 39 间客房的 Suiran 和冲绳的 58 间客房的 Iraph Sui。

“在经济景气时筹集资金是理所当然的，但能够在经济不景气时筹集资金对公司来说是必须的。”

SDate 表示，尽管空置率略有上升，但东京的前景正在改善，但 Mori Trust 主要拥有按建筑面积计算的甲级写字楼。国际房地产咨询公司世邦魏理仕指出，2024 年第三季度，甲级空置率为 5%，高于上一季度的 4.6%。由于租约是以年为单位的，因此在决定减少空间或搬出之间存在滞后。“2% 或 3% 的空置率非常低。5% 还不错。租金必然会下降，但由于日本企业在以下领域变得更加活跃，它们正处于再次上涨的风口浪尖 [office] 搜索，“Date 说。“如果外国公司也开始行动，空间就会不足，价格会迅速上涨。”

一个挥之不去的新冠疫情担忧是，随着越来越多的员工在家工作，公司可能会缩小办公空间，但 Date 并不担心。“最近，人们又回到了办公室。那些减少办公室的人可能意识到他们没有足够的空间，“她说。“大流行的影响已经触底，我们现在正在走向复苏。”到明年年底，Mori Trust 计划开设其最新的东京开发项目东京世界之门赤坂，占地 13,100 平方米，包括一家尚未命名的酒店、住宅、商店和餐厅，以一座 43 层的办公楼为中心。（该公司尚未披露投资成本。

基于新物业开业后写字楼和酒店收益和现金流的改善，以及平衡现金和投资的“保守财务管理政策”，日本信用评级机构于 8 月将 Mori Trust Holdings 的信用从 AA- 上调至 AA 级，展望稳定。与此同时，Date 一直在努力控制该集团的债务：Mori Trust 的债务权益比率为 0.78，大约是东急不动产和 Mori Building 等同行负债率的一半。日本信用评级机构 Rikawa 在电子邮件中表示，展望未来，Mori Trust 面临的一个问题是在进行大规模投资的同时保持良好的财务状况。

一个独立的 Mori Trust 应运而生1993 年，伊达的祖父大一郎去世后，他是一位经济学教授，在 55 岁时转向房地产开发，他的森大厦帮助东京的住宅街道转变为现代城市中心。在公司战略上存在分歧后，Akira 和他的兄弟 Minoru Mori 从 1999 年开始分道扬镳——Minoru 接管了家族的 Mori Building，而 Akira 将 Mori Building 的子公司 Mori Trust 变成了一家新公司。如今，Akira 和他的家人拥有 44 亿美元的净资产，而

Minoru 的遗孀 Yoshiko Mori 继承了他的部分遗产，包括 Mori Building 的股份，拥有 24 亿美元的财富。Minoru 的女婿 Shingo Tsuji 现在经营着后者。

Date 于 1998 年 27 岁时加入 Mori Trust，最初从事后台运营工作，之后在庆应义塾大学毕业后，她在现已解散的长期信贷银行研究所工作了一段时间，在那里她获得了城市规划研究生学位。在她的两个哥哥离开公司后，她于 2016 年被任命为总裁，这在一个长子通常在家族企业担任最高职位的国家/地区是罕见的公司变动。

现年 53 岁的 Date 可能还有几十年的时间才能退休（Akira 现在 88 岁），她说，除了她父亲之外，目前公司没有计划让家庭成员接班。“我父亲曾经告诉我们，’我们这一代人经营公司不是理所当然的，’”她说。“他总是说’当时最有资格的人会被选中。’

旅游目标

T在 Mori Trust Holdings 总裁兼首席执行官 Miwako Date 的推动下，他推动日本增加豪华酒店产品，这与政府为吸引高端游客到日本所做的努力相吻合。在日元疲软和日本的文化、美食和历史遗迹的诱惑下，该国的目标是到本十年末将游客人数从今年预计的 3500 万人次翻一番，达到 6000 万人次。

Date 是政府和商业组织的多个旅游顾问小组的成员，他承认酒店业面临的问题，特别是考虑到劳动力短缺以及改善工作条件和工资的需求。

她补充说，还存在其他问题，例如运输瓶颈，包括国内航班尚未恢复到疫情前的水平，以及缺乏将人们从机场和火车站运送到最终目的地的能力。

更重要的是，她说，目前 6000 万游客的目标过于保守，政府似乎无法达到到 2030 年达到 15 万亿日元（980 亿美元）的入境支出目标。她指出，部分原因是博物馆和寺庙等活动和文化景点的费用只是其他地方的一小部分。

“政府需要退后一步，重新评估其目标、其战略希望吸引什么样的游客以及该国将如何接待他们，”Date 说。措施包括放宽规则以允许更多的拼车，以及增加专用酒店和游客税，以帮助支付公共交通等旅游基础设施的费用。“它需要一个新的总体规划。”

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