针对 RAAC 提出的重大问题 – 《每日商业》杂志

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凯蒂·科里根

写道,房地产交易现在可能包括对施工方法的额外检查 凯蒂·科里根


钢筋蒸压加气混凝土(“RAAC”)带来的风险一直是新闻议程中的热门话题,英国许多学校推迟了开学或关闭。 人们的注意力主要集中在学校和其他公共建筑上,但 RAAC 在 20 世纪 50 年代至 90 年代的建筑中被广泛使用。 RAAC 主要用于平屋顶,专家认为这一时期建造的许多办公室和仓库也可能包含它。

那么这对商业地产行业有何影响呢?

根据 HSE 的说法,“RAAC 现已失效”,但这并不意味着所有具有 RAAC 的建筑物都会立即倒塌。 拉夫堡大学的一个研究小组一直在研究 RAAC 的老化情况,他们表示,主要风险是与水接触,因为这会使其强度降低 25%。

但问题是如何评估房产是否包含 RAAC 以及其状况如何。

对于房地产行业的人们来说,与石棉的相似之处将是显而易见的,并且应该采取相同的方法:需要由专家对财产进行评估,以确定是否存在 RAAC; 需要对 RAAC 的状况进行分析,然后监测其是否有恶化迹象,或者在需要时将其移除。

但在请专家(可能供不应求)之前,业主或租户可以做什么、应该做什么?

首先,评估房产的年龄。 它是在 20 世纪 50 年代至 1990 年代之间建造或扩建/改造的吗? 规划记录和产权契约可能会有所帮助,但遗憾的是,大多数 2000 年之前的规划文件无法在线获取。 可能需要轶事证据来填补这一空白。

其次,如果该房产可能在相关年龄范围内,是否有平屋顶的区域? 或者建筑物的其他部分是否可能包含 RAAC 面板? 教育部于 2023 年发布了鉴定指南 钢筋蒸压加气混凝土:鉴定指南 (publishing.service.gov.uk)

如果检查后存在问题,则需要采取适当的安全措施,并聘请专家正式评估相关材料是否为 RAAC 以及其状况如何。

如果房产是出租的怎么办? 谁是负责的人? 根据大多数商业租赁的条款,责任将由租户承担,但可能不是全部,因此,需要考虑租赁条款。 作为快速指南,我们预计该职位如下:

检查——根据健康和安全立法,检查和识别将是租户的责任,以确保员工有一个安全的工作场所。

维护/监控——如果发现任何 RAAC 材料,租户也可能有责任进行持续监控和一般维护,以确保将进水等风险降至最低。

更换——如果有必要,那么谁承担费用的问题将取决于租约中的措辞。 大多数租约都规定租户应对潜在缺陷负责,而这将成为潜在缺陷。

然而,这也是一种特殊维修,除非租约明确规定承租人负责特殊维修,否则苏格兰判例法已确定特殊维修不是承租人的责任。

HSE 指南指出“RAAC 现已失效”似乎是一个非常明确的声明,表明这将是一次非凡的修复。 然而,房东可能会辩称这是租户的责任,而法院可能必须根据具体情况确定立场。

保险——维修/更换可能包含在保险范围内。 但如果维护不善(例如排水沟堵塞)是 RAAC 状况的一个促成因素,那么保险可能就行不通了。 续订时也可能会被排除在外。 因此,检查保险续保日期并在日期临近时迅速采取行动非常重要。

从现在开始,在买卖房产时,买家可能会寻求确认该房产不含 RAAC,并且建筑物调查需要专门解决这一点。

回到与石棉的相似之处,RAAC 很可能会以同样的方式处理,尽管在短期内我们预计这会引起与格伦菲尔悲剧后的包层相同程度的关注。

不幸的是,这可能会使交易变得更慢、更昂贵,但为了获得确定性、更好、更安全的建筑库存,这是一个很小的代价。 一如既往,尽早听取好的建议是值得的。

Katie Corrigan 是 Vialex 的高级法律总监兼房地产主管


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从数据到决策:丁楠如何重塑中国财务管理版图

文/孙雅楠 当今中国财务行业正处于快速转型和数字化升级阶段,金融科技的兴起推动了财务管理智能化、数据化的发展,提升了风险管理和业务效率。随着全球经济一体化,中国财务行业的国际化进程加速,为企业和投资者提供了更广泛的机会。然而,行业也面临监管加强和市场波动等挑战。在此背景下,丁楠作为中国财务行业的知名智慧财务管理专家,凭借深厚的专业知识和丰富的实践经验,为企业的财务决策提供了独到的见解和解决方案。 小行业,大作为:丁楠的财务管理卓越之路 丁楠的职业生涯始于2007年,她始终专注于财务管理领域,展现出非凡的成长和发展。从深圳市鄂尔多斯羊绒制品有限公司华南区财务负责人一职起,她负责财务管理、会计核算、预算管理和财务系统应用,积累了制造业的财务管理经验,并全面掌握了财务工作的全局性。这段经历为她后续的职业生涯奠定了坚实基础。 2010年,丁楠加入金至尊实业发展(深圳)有限公司,担任预算财务经理,负责预算编制、财务分析和报表编制工作。她凭借精准的预算管理和资金运作,成功控制了公司成本,提高了资金使用效率,为企业的发展提供了重要支持。这一阶段,她进一步增强了对预算控制和财务分析的深刻理解,提升了企业的财务管理水平。 2016年,丁楠加入中兴发展有限公司,担任财务分析部长。她在高新科技领域的工作进一步拓展了职业视野,涉及人工智能、机器人和新能源等前沿领域。丁楠不仅对公司的财务状况进行全面监控和评估,还为优化资源配置和提高运营效率提供了科学的财务建议,推动了公司的财务透明度和战略决策的精细化管理。 2020年,丁楠受邀担任茂业商业股份有限公司运营财务分析总监。她运用多年的财务管理经验,对商业地产管理和零售行业的运营策略进行深度分析和优化,助力公司实现快速业务增长。在此期间,丁楠通过精细的预算执行、科学的资金结构分析和严密的金融风险控制,有效降低了运营成本,提高了盈利能力。 丁楠的跨行业经验涵盖制造业、珠宝零售、房地产、商业地产管理等领域,同时深入涉及金融财务领域。她在预算管理、财务报表编制、资金运作、金融风险控制和财务系统优化方面的深入实践,为中国财务行业引入了先进的管理理念,推动了财务管理的专业化、数字化发展,巩固了其作为中国知名智慧财务管理专家的地位。 智慧引领财务变革:丁楠的创新管理之道 在成长为中国知名智慧财务管理专家后,丁楠深刻意识到中国财务行业的诸多挑战和缺陷,尤其是在技术革新与管理效率方面的不足。她在观察企业财务管理过程中存在的信息化水平低、数据分析滞后、风险控制不力等问题后,决定进行财务系统的改革创新。她发现,传统财务管理在数据处理和决策支持方面效率较低,影响了企业资源的合理配置和管理效果。因此,她着手提升财务工作的效率和精准度,开发了一系列财务管理系统,旨在从根本上解决这些痛点。 首先,丁楠带领团队开发了“基于机器学习的财务预测与分析系统”,针对企业在处理庞大数据时存在的分析速度慢、精度低等问题。系统通过利用机器学习算法对财务数据进行自动处理、分析和预测,从海量数据中提炼出关键信息,并对财务报表的收入构成、成本结构和股东权益等进行全面分析。自系统上线以来,数据处理速度提升了60%,分析精度提高了30%。这些改进帮助企业在战略决策时获得更可靠的支持,使风险控制更具前瞻性。此外,系统的应用使得企业的财务报告生成时间减少了50%,从原本需要数周缩短到数天,为公司应对市场变化提供了更大的灵活性。 与此同时,丁楠还推出了“基于区块链的合同管理与审核系统”。在调研中,她发现企业在合同管理过程中普遍存在数据安全性不足、审核流程繁琐等问题,导致合规风险增加。为此,她利用区块链的去中心化和不可篡改特性,开发了这一系统,实现了电子合同的智能化签署、存储和审核。系统上线后,合同审核时间减少了70%,相关流程中的人工干预减少了90%,极大地降低了合规风险。此外,系统还提高了数据的透明度和可靠性,帮助企业在信息安全方面提升了50%的保障水平。 凭借在财务技术创新中的突出表现,丁楠于2020年获得了“中国会计行业高质量发展创新人物”称号。这一荣誉不仅肯定了她的个人能力,也反映了她在推动财务管理行业创新发展中的积极贡献。 2022年,丁楠继续引领团队进行财务技术创新,成功研发了“基于云服务的税务合规与审计系统”和“基于自然语言处理的智能财务报告编制系统”。她发现,企业在税务管理和审计过程中存在效率低、成本高的痛点,为解决这些问题,她开发了“基于云服务的税务合规与审计系统”。该系统通过云计算技术实现税务数据的集中存储、处理和实时分析,提升税务合规性和审计效率,税务管理成本降低了40%,审计时间缩短了60%。系统还支持实时监控税务活动,并自动生成合规审计报告,为企业提供了全面的税务管理支持。 丁楠还针对传统财务报告编制的低效和易出错问题,推出了“基于自然语言处理的智能财务报告编制系统”。该系统应用自然语言处理(NLP)技术自动编制和分析财务报告,能够从文本数据中快速提取和解析关键财务信息,并转化为易于理解和分析的格式。自系统上线以来,财务报告的编制效率提升了80%,人工作业中的错误率降低了85%,大大节省了时间和人力成本。 通过这些系统的开发和应用,丁楠成功解决了企业财务管理中的一系列瓶颈,不仅提升了财务透明度和资源配置效率,还推动了整个行业向专业化、数字化、智能化的方向发展。她的改革举措显著提高了企业的运营效率和市场竞争力,也为财务管理行业的现代化转型提供了宝贵的经验和示范。 引领未来:丁楠的财务变革愿景与行业展望 中国财务行业正处于数字化转型和智能化发展的关键时期,随着大数据、人工智能、区块链等新兴技术的不断应用,行业将迎来新的发展机遇和挑战。未来的财务管理不仅仅是对数据的记录和分析,更是对企业战略决策和风险控制的全面支持。丁楠认为,财务行业需要不断创新和升级,才能适应市场的快速变化。她特别强调,未来的财务管理应以数据为核心,通过智能化的财务工具提高工作效率,并且在管理过程中融入科技手段,以更好地支持企业的战略布局和资源优化。 展望未来,丁楠计划继续推动财务管理的数字化转型,通过研发和引进前沿的财务系统,进一步提升企业财务运作的智能化和效率。她将专注于加强财务系统的集成性和多功能性,为企业提供全方位的解决方案,以确保财务管理不仅仅是企业的支持职能,更是业务决策的重要驱动力。此外,丁楠还计划深入探索财务领域的新兴趋势,如ESG(环境、社会和治理)报告和可持续财务管理,以应对全球化带来的新挑战,为企业和行业提供更具前瞻性的财务管理模式。 丁楠坚信,中国财务行业将随着技术的发展和管理模式的变革,不断迈向更高水平,她希望通过自己的努力,推动整个行业的专业化、数字化和智能化进程,为中国企业的长远发展贡献智慧和力量。

萨季特·雷:印度电影之光的传奇

萨季特·雷(Satyajit Ray)是印度电影历史上的传奇导演和艺术家,他以其深刻的叙事和精湛的电影制作技巧,为世界电影贡献了宝贵的遗产。他的作品不仅在印度国内享有盛誉,还赢得了国际电影界的尊重和赞誉。在本文中,我们将深入探讨这位印度电影界的大师,揭示他对电影艺术的深远影响以及他独特的创作风格。 萨季特·雷于1921年5月2日出生在印度加尔各答的一个艺术家家庭。他的父亲是知名的诗人和作家,这对他的艺术家之路产生了深远影响。雷在加尔各答的学校接受了教育,后来前往苏格兰爱丁堡大学学习,获得了经济学学位。尽管他的学业背景与电影无关,但他的文学和艺术兴趣推动了他成为一名杰出的电影导演。 萨季特·雷的电影生涯始于20世纪50年代。他的处女作《小白脸》(Pather Panchali)于1955年问世,该影片改编自一部同名小说,讲述了一个贫困的乡村家庭的故事。影片以其深情、细腻的叙事和美丽的摄影而备受赞誉,被誉为印度电影的里程碑。这部电影标志着印度电影的崭露头角,并奠定了萨季特·雷作为导演的声誉。 《小白脸》之后,萨季特·雷继续制作了一系列杰出的电影,其中包括续集《阿帕尔巴村的阿帕吉》(Aparajito)和《阿帕尔巴村的世界》(Apur Sansar)。这一系列电影被称为"阿帕三部曲",讲述了主人公阿普尔的成长与生活,反映了印度社会和文化的变迁。这些作品不仅在印度国内获得成功,还在国际电影节上屡获殊荣,将印度电影带向国际舞台。 萨季特·雷的作品常常探讨了社会问题、人性和文化价值观。他的电影以其深刻的情感和人物刻画而著称,赢得了观众的共鸣。他的作品不仅是电影的艺术表达,更是对印度社会和人类存在的哲学思考。他的电影《贝纳尔村的大壮汉》(Pather Panchali)以其对贫困和社会不平等的关注而备受关注,被认为是一部社会现实主义的杰作。 萨季特·雷不仅是一位杰出的导演,还是一位多才多艺的艺术家。他是一名小说家、插画家和音乐作曲家,多次为自己的电影创作原声音乐。他的多领域才华使他的电影具有独特的艺术感和文化内涵。他的电影不仅是视觉享受,还常常具有文学性和音乐性的特点。 在国际电影界,萨季特·雷的作品也广受欢迎。他多次在国际电影节上获得奖项,包括戛纳电影节的金棕榈奖和柏林电影节的金熊奖。他的作品被翻译成多种语言,并在世界各地的电影院上映。他的电影不仅赢得了专业影评人的好评,也深受观众的喜爱,被视为世界电影的经典之一。 然而,萨季特·雷的作品并非没有争议。他的电影有时被批评为过于文艺和晦涩,难以理解。一些人认为他的作品过于注重情感和哲学,不够轻松娱乐。然而,正是这种复杂性和深度使得他的作品在电影界独树一帜,成为值得深入探讨的艺术之一。 总的来说,萨季特·雷是一位印度电影的传奇,他的作品不仅是电影的艺术,更是对人类生活和文化的深刻反思。他的电影探讨了社会问题、人性和文化价值观,留下了宝贵的文化遗产。他的多才多艺和深刻的思考使他成为了国际电影界的瑰宝,继续激励着新一代电影制作者。他的作品不仅是印度电影的光辉,也是世界电影的瑰宝。 此外,萨季特·雷的影响力远不止于电影界。他的文学作品和插画作品同样备受尊敬,为印度文化和艺术领域作出了杰出的贡献。他的小说和短篇故事以其深刻的情感和精湛的文笔而闻名,赢得了文学界的认可。他的插画作品常常为自己的电影海报和书籍封面所用,具有独特的艺术价值。 萨季特·雷的传奇不仅在生前备受尊敬,他的作品也在他去世后继续传承和发展。各种电影学院和艺术学校纷纷设立以他的名字命名的奖项和学术课程,以纪念他的杰出贡献。他的电影被重新修复和数字化,以确保它们能够被后代观众欣赏。 萨季特·雷是一位不朽的电影艺术大师,他的作品深刻地影响了印度电影和世界电影的发展。他的电影不仅具有艺术价值,更是对社会、人性和文化的深刻反思。他的多才多艺和深远影响使他成为了印度文化的骄傲,他的作品将继续激励着新一代艺术家和导演,为世界电影的繁荣作出贡献。

卡塔尔电信巨头Ooredoo集团:在数字化转型浪潮中引领未来

卡塔尔这个小而强大的半岛国家,最近在加速其数字化转型方面取得了重大进展。2024年2月,卡塔尔通信与信息技术部推出了《卡塔尔数字议程2030》,该议程旨在通过32个项目转型经济,推动年复合GDP增长率达到7.8%,并将信息通信技术(ICT)领域对非石油GDP的贡献提升至3.5%。随后,在2024年5月的卡塔尔经济论坛上,卡塔尔宣布将拨出25亿美元的投资计划,支持科技、创新和人工智能的发展。国有电信运营商Ooredoo集团是该国最大的公司之一,正通过转型为数字基础设施公司来配合这一战略。 随着客户和用户越来越依赖云技术和人工智能,Ooredoo集团正在抓住这一机遇。尽管近年来电信行业发生了演变,传统上电信公司的收入来源——短信收入——由于WhatsApp和Telegram等消息应用的兴起而显著下降。但与此同时,数据使用量正在激增,据Ooredoo集团透露,客户每年使用的数据量增加了20-30%。Ooredoo集团首席执行官阿齐兹·阿鲁斯曼·法赫鲁(Aziz Aluthman Fakhroo)表示:“电信公司面临的挑战在于数据使用量在上升,但收入却没有同步增长。作为我们战略的一部分,我们将严格执行投资纪律,同时探索如何改善盈利能力。我们在行业变化中处于有利位置,并将领先于最新趋势。” 卡塔尔投资局持有Ooredoo集团超过53%的股份,集团市值在2024年5月14日达到87亿美元。截至2024年4月,Ooredoo集团在包括卡塔尔、阿曼、科威特、伊拉克、突尼斯、阿尔及利亚、巴勒斯坦、缅甸、马尔代夫和印度尼西亚的十个市场运营,拥有1.6亿客户,全球雇员超过1.2万人。 这个有37年历史的Ooredoo集团现在正在整合其电信塔,并投资数据中心以增加收入。该集团在该地区已有23个活跃的数据中心,包括在卡塔尔、科威特、阿曼、伊拉克和突尼斯,并计划在中长期内再投资10亿美元,以应对微软、谷歌和亚马逊等超大规模客户以及企业的高需求。 2023年7月,Ooredoo集团与Zain公司展开合并其在六个中东和北非国家——卡塔尔、科威特、阿尔及利亚、突尼斯、伊拉克和约旦——电信塔的谈判,合作对象为总部位于阿联酋的TASC Towers Holding。最终协议于2023年12月签署,创建了该地区最大的电信塔公司,拥有多达3万座塔楼,企业价值22亿美元。通过共享被动基础设施,这家公司将加速其所服务国家的数字化进程。这个交易标志着电信运营商的重大转变。传统上,公司自行建设和维护塔楼,导致持续的成本消耗。新的独立塔楼公司颠覆了这一模式。通过向任何运营商出租塔楼和设备,它创造了收入,而不仅仅是消耗。 根据通信监管局的季度报告,卡塔尔的总电信收入在2023年第三季度较2022年第三季度下降了6.7%,但Ooredoo集团的收入同期略增了1.1%。自法赫鲁在2020年上任以来,该集团的季度净利润也飙升了271%,从2021年第一季度的7900万美元增至2024年第一季度的约2.93亿美元。在集团整合过程中,总资产在同一时期下降了超过29%,到2024年第一季度末降至约156亿美元。“我们有充足的资本储备,并且在如何使用它方面非常谨慎,”法赫鲁强调,他的出色履历使他成为领导该集团的理想人选。 法赫鲁从2007年到2014年在卡塔尔投资局工作,期间他监督了总计700亿美元的交易,尤其是在金融危机期间担任并购部门主管的关键时刻。他于2011年开始担任Ooredoo集团董事会成员,从而深入了解集团的发展轨迹,同时从2014年到2020年在财政部担任多个职位,包括公共投资管理总监和部长顾问。2020年11月,他成为Ooredoo集团首席执行官。 落实集团新战略的一部分包括评估和刷新其投资组合。这包括2022年1月以60亿美元合并Indosat Ooredoo和H3I,创建了Indosat Ooredoo Hutchison,帮助Ooredoo在印尼的业务将用户基数从合并前的6000万增加到截至2024年3月的超过1亿。2022年9月,Ooredoo集团以5.76亿美元剥离了其缅甸电信业务给Nine Communications...

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